In passato, si sono contrapposti due orientamenti giurisprudenziali sulla natura della responsabilità e sulla modalità di ripartizione delle spese.
Il primo orientamento (fra le altre, Cass. civ. SS.UU. n. 2672/1997), rinveniva in capo al condomino che ha n uso eslcusivo il lastrico solare e al condominio la sussitenza di un'obbligazione propter rem relativa alla conservazione del lastrico solare. Dall'inadempimento di tale obbligazione conseguiva la concorrente responsabilità contrattuale per i danni patiti dal proprietario dell'unità immobiliare sottostante al lastrico solare. Per la ripartizione degli oneri risarcitori veniva applicato il cirterio indicato dall’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione del lastrico solare per la quota di un terzo a carico di colui che ne ha l’uso esclusivo e per la quota di due terzi a carico dei condomini ai quali il lastrico solare serve da copertura.
In seguito si è sviluppato un diverso orientamento giurisprudenziale tendente a ravvisare una responsabilità extracontrattuale concorrente tra il soggetto che ha in uso eslcusivo il latrico solare e il condominio (o meglio i condomini ai quali il lastrico solare funge da copertura).
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, componendo il contrasto giurisprudenziale, hanno aderito a quest'ultimo orientamento, inquadrando la fattispecie nell’ambito della responsabilità extracontrattuale.
In particolare, il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare si trova in una condizione del tutto specifica che lo costituisce custode del bene in grado di esercitare un potere di governo per prevenire l’insorgere di fenomeni potenzialmente dannosi.
Conseguentemente, la fattispecie dei danni prodotti all’unità immobiliare sottostante viene attratta all’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c. che regola la responsabilità dei danni prodotti da cose in custodia.
Per quanto riguarda il condominio, la funzione di copertura dell’edificio propria del lastrico solare impone all’amministratore di adottare i controlli necessari per conservare le parti comuni e all’assemblea di provvedere alle opere di straordinaria amministrazione, con la conseguenza che, in caso di violazione di tali obblighi, è configurabile una concorrente responsabilità del condominio.
Quanto alla criterio di imputazione e di ripartizione della responsabilità e dei conseguenti oneri risarcitori, di fatto continua a trovare applicazione il criterio indicato dall’art.1126 c.c. Tale criterio, tuttavia, dovrà essere disapplicato ogni qual volta venga dimostrato un diverso contributo causale nella determinazione dell'evento dannoso.
Dalla dichiarata natura extracontrattuale della responsabilità derivano alcune conseguenze.
Il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno sarà quinquennale (e non decennale). La responsabilità graverà esclusivamente su colui che ha in uso esclusivo il lastrico al momento del verificarsi del fatto illecito, dovendosi escludere, in caso di vendita dell’immobile, che l’acquirente risponda dei danni sorti in conseguenza di un fatto illecito verificatosi prima dell’acquisto. (Cass. civ. SS. UU., n. 9449/2016).
